¿Qué es un contrato de arras?

Es un contrato privado que firman el vendedor y el comprador de una vivienda para asegurar la reserva de un inmueble y así evitar que alguna de las partes desista libremente antes de la formalización de la escritura pública ante notario. Se trata de un preacuerdo por escrito que implica una posterior compraventa en las condiciones que se acuerdan y se reflejan en este contrato.

Si de forma posterior a esta reserva, alguna de las partes desestima completar la acción de compraventa, puede implicar una penalización si así lo estipula el contrato firmado. Por ello, pese a que la firma de un documento como el contrato de arras es algo sencillo, lo más recomendable siempre es contar con el asesoramiento de un experto en la materia.

¿Qué tipos de arras existen?

Existen tres tipos de arras que se adaptan a las necesidades de cada comprador o vendedor:

Arras penitenciales o de desistimiento

Son el tipo más común y se recogen en el artículo 1.454 del Código Civil. Da a ambas partes la opción de no formalizar el contrato de compraventa. Si fuese el vendedor el que desistiera de la operación, tendría que devolver la cuantía económica de las arras multiplicada por dos. Sin embargo, si es el comprador el que desestima completar la adquisición de la vivienda, perdería la cantidad entregada.

Arras penales

Éstas se diferencian de las anteriores en que su objetivo es garantizar la compraventa del inmueble. Aparecen reflejadas en los artículos 1.152, 1.153 y 1.154 del Código Civil. En este caso, el propio contrato fija expresamente la indemnización para el caso de incumplimiento, pero esa penalización no exime de la obligación de cumplimiento. De tal modo, si finalmente alguna de las partes no cumpliese con el contrato, aparte de la compensación económica fijada en el contrato, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del mismo.

Arras confirmatorias

Quedan recogidas en el artículo 1.124 del Código Civil y se caracterizan porque, en caso de incumplimiento, el perjudicado puede optar entre exigir a la otra parte el cumplimiento de lo pactado o bien resolver la obligación, con el correspondiente resarcimiento de los daños y abono de los intereses que correspondan, lo que se determinaría judicialmente.

¿Cómo debe ser un contrato de arras?

Estos son los puntos que no pueden faltar en un contrato de arras:

Datos personales: del comprador y del vendedor.
Datos de la vivienda: todas las características de la vivienda, incluyendo la dirección, los datos registrales y el número de referencia catastral.
Coste de la reserva: la cuantía que el comprador va a entregar al vendedor en concepto de reserva de la vivienda y la forma en la que se entrega dicha cantidad.
Precio de la vivienda: cuál es el coste total de la operación de compraventa.
Gastos de compraventa: quién se hace cargo de ellos.
Cargas: si hay cargas que afecten a la propiedad, ha de indicarse quién las asume y la forma en la que se cancelarán.
Fecha límite: cuánto tiempo hay para finalizar la operación.
Penalizaciones: las consecuencias para ambas partes en caso de incumplimiento.